Transférer un bien du patrimoine professionnel au patrimoine privé

Les entrepreneurs individuels sont confrontés à la confusion de leur patrimoine professionnel et privé, notamment en cas d’acquisition d’un local professionnel. Quelle procédure faut-il suivre pour affecter ce bien au patrimoine privé et quelles sont les conditions qui lui sont inhérentes ?

Comment affecter les biens immobiliers professionnels ?

Dans le cas d’une entreprise individuelle, le patrimoine privé et le patrimoine professionnel du chef d’entreprise se confondent juridiquement parlant. Lorsque ce dernier acquiert un bien immobilier professionnel, il peut soit l’inscrire à l’actif de l’entreprise, soit l’affecter à son patrimoine privé.

Le transfert d’un bien du patrimoine professionnel au patrimoine privé nécessite une écriture comptable spécifique, notamment la sortie de l’actif immobilisé. Ce choix peut avoir des implications fiscales et comptables importantes en matière de plus-values et de charges déductibles.

En principe, l’entrepreneur doit choisir l’affectation du bien dès son acquisition, en l’inscrivant soit au patrimoine professionnel, soit en le conservant dans son patrimoine privé. Cependant, il est possible de modifier cette affectation ultérieurement en procédant à un transfert, qui entraîne alors des conséquences comptables et fiscales (imposition de la plus-value, sortie des immobilisations, etc.).

Si l’entrepreneur souhaite déduire des loyers de son résultat imposable, il pourra choisir de créer une société civile immobilière (SCI) et y apporter son local professionnel.

La fiscalité de l’entreprise individuelle et du patrimoine immobilier est influencée par cette affectation comptable. L’entrepreneur se doit donc d’analyser les conséquences de ce choix afin de connaître les solutions les plus avantageuses, en particulier sur le plan financier.

Transfert du patrimoine professionnel au patrimoine privé : analyser les charges déductibles

Lorsque le chef d’entreprise inscrit le bien immobilier à l’actif de son entreprise, il peut déduire l’ensemble des charges liées à la propriété et des charges locatives. Dans le cas où le bien intègre le patrimoine privé, les frais de réparation et d’entretien courant sont déductibles, en revanche les charges liées à la propriété ne le sont pas.

Ces dépenses comprennent :

• les amortissements
• les intérêts d’emprunts
• les frais d’assurances
• les frais d’actes (comprenant les droits d’enregistrement et frais administratifs)
• les honoraires de notaire
• les droits d’enregistrement relatifs à l’achat d’immobilier

Certaines charges, comme les intérêts d’emprunts, peuvent rester partiellement déductibles même après le transfert du bien vers le patrimoine privé, en fonction de l’affectation comptable retenue. Il est donc essentiel d’analyser les conséquences fiscales de ce choix afin d’optimiser la gestion des charges.

Transfert du patrimoine professionnel au patrimoine privé : comprendre la taxation des plus-values

La fiscalité sur les plus-values diffère selon l’affectation du patrimoine. Si ce dernier est inscrit à l’actif de l’entreprise, l’entrepreneur est soumis au régime des plus-values professionnelles. La plus-value de cession bénéficie d’une exonération fiscale en cas de vente d’une petite structure ou de départ en retraite, sous réserve de respecter certaines conditions, comme le seuil de chiffre d’affaires, la durée d’exploitation et l’âge de l’entrepreneur.

Comme les bénéfices, les plus-values réalisées sur le court terme (moins de 2 ans de détention) sont soumises à l’impôt sur le revenu au barème progressif, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Les plus-values réalisées sur le long terme (plus de 2 ans) doivent en revanche supporter un taux d’imposition réduit :

• 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) pour les plus-values professionnelles.
• 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) pour les plus-values des particuliers.

Dans les deux cas, 6,8 % de la CSG prélevée est déductible l’année suivante, ce qui permet de réduire l’imposition nette du contribuable.

En revanche, après 22 ans de détention, les plus-values sur cession d’un bien immobilier bénéficient d’une exonération totale d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elles sont totalement exonérées de prélèvements sociaux.

Comprendre la taxation des plus-values : exemple détaillé

Un entrepreneur revend un bien immobilier après 5 ans de détention, réalisant une plus-value nette imposable de 100 000 €. Selon l’affectation du bien, la fiscalité appliquée sera différente.

Si le bien était inscrit à l’actif de l’entreprise, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles à long terme, avec un taux d’imposition global de 30 %. Ainsi, l’entrepreneur doit s’acquitter d’un impôt total de 30 000 €, ce qui lui laisse un gain net après impôt de 70 000 €. De plus, une partie de la CSG prélevée est déductible de son revenu imposable l’année suivante, réduisant ainsi son imposition future de 6 800 €.

En revanche, si le bien était conservé dans le patrimoine privé, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values des particuliers, avec un taux global plus élevé de 36,2 %. Dans ce cas, l’impôt s’élève à 36 200 €, laissant à l’entrepreneur un gain net après impôt de 63 800 €. Comme pour le premier cas, 6,8 % de la CSG, soit 6 800 €, est déductible l’année suivante.

Dans cet exemple, l’entrepreneur aurait payé 6 200 € d’impôt en plus en conservant son bien dans son patrimoine privé plutôt que dans son entreprise, ce qui montre l’impact significatif du choix de l’affectation du bien immobilier sur la fiscalité lors de sa revente.

Affecter un bien du patrimoine professionnel au patrimoine privé : l’affectation aura-t-elle des conséquences sur l’IFI, la CET et la TVA ?

Le fait d’inscrire son bien immobilier à l’actif de son entreprise n’entraîne pas automatiquement une imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ni une incidence sur le montant de la contribution économique territoriale (CET). La base taxable à l’IFI inclut les biens immobiliers détenus directement ou indirectement (via des sociétés). Toutefois, les biens affectés à une activité professionnelle principale et indispensables à son exercice peuvent être exonérés, sous réserve de remplir certaines conditions.

Il arrive donc que l’immeuble ne soit pas soumis à l’IFI. Pour cela, l’entrepreneur doit démontrer que l’immeuble est nécessaire pour exercer son activité entrepreneuriale (comme pour une boutique ou un autre local commercial par exemple). Il est cependant à noter que l’intégration du bien immobilier à l’actif du bilan n’est pas suffisante pour bénéficier de cette exonération.

En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), l’affectation au patrimoine privé ou professionnel n’a pas d’incidence. La TVA peut être déduite si le bien immobilier a un caractère d’utilisation commerciale dans le cadre d’une activité taxable. La déduction est possible uniquement si l’activité exercée est soumise à la TVA.

Transfert du patrimoine professionnel au patrimoine privé : anticiper les besoins de l’entreprise

L’intégration d’un bien immobilier au sein des immobilisations de son entreprise individuelle offre certes une structure financière plus favorable au bilan et facilite l’obtention d’un prêt bancaire, mais cela peut s’avérer coûteux dans le cadre de la transmission de l’entreprise.

Dans le cas où l’entrepreneur souhaite vendre son entreprise tout en préservant son patrimoine immobilier, il doit alors extraire le bien (le transférer) de l’actif afin de l’assimiler à son patrimoine privé. On parle alors de cession, et celle-ci entraîne une plus-value qui est soumise à l’impôt, sauf en cas d’exonérations spécifiques (par exemple, en cas de départ en retraite ou si le bien est détenu depuis plus de 2 ans, conformément à l’article 151 septies du CGI. Ainsi, afin de pouvoir céder son entreprise sans le patrimoine immobilier utile à l’exploitation, l’entrepreneur individuel devra s’acquitter de taxes.

Avant la transmission d’une entreprise, il peut être stratégique d’anticiper l’extraction du bien immobilier de l’actif afin d’optimiser la fiscalité et d’éviter une taxation excessive sur la cession. Cette opération permet de limiter l’impact fiscal lors de la vente de l’activité tout en maintenant un contrôle sur le bien immobilier.

Affecter un bien du patrimoine professionnel au patrimoine privé : existe-t-il une alternative intéressante ?

Les entrepreneurs individuels disposant ou souhaitant faire l’acquisition d’un bien immobilier peuvent opter pour une troisième option : l’apport du local professionnel à une SCI. Cependant, l’entrepreneur doit être conscient que cet apport peut entraîner une imposition sur la plus-value ou des droits d’enregistrement, sauf en cas de régime d’exonération spécifique.

De plus, l’entrepreneur devra renoncer à la déduction des frais d’acquisition si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, cette option présente plusieurs avantages :

• La SCI pourra louer le local, et les loyers payés par le chef d’entreprise à la SCI pourront être déduits du résultat imposable de l’entreprise individuelle. Cependant, certaines professions libérales, notamment celles soumises au régime des bénéfices non commerciaux (BNC), peuvent être exclues de cette possibilité en fonction de leur régime fiscal.
• La SCI facilite la transmission du patrimoine. Toutefois, la protection du local dépend des engagements pris par l’entrepreneur (par exemple, la caution personnelle ou les dettes éventuelles de la SCI).
• Au moment de la cession de son entreprise, l’entrepreneur individuel ne devra pas nécessairement le passer sous patrimoine privé ni s’acquitter des taxes concernées.

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